등기부와 대장의 차이점, 보는 방법

등기부와 대장은 부동산 거래에서 매우 중요한 서류로, 각기 다른 정보를 제공하고 있어 모두 확인하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 등기부와 대장의 차이점, 그리고 각각의 문서를 확인할 때 주의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 등기부와 대장의 차이점

 

한 마디로  등기부는 법적사항을, 대장은 물적사항을 확인하는 문서입니다.

 

등기부

등기부는 부동산의 소유권 및 권리 관계를 기록한 공적 장부입니다. 등기부에는 부동산의 소유자 정보, 저당권, 가압류, 지상권 등 부동산에 설정된 권리와 그 변동 사항이 기록되어 있습니다. 등기부는 부동산의 '법적 권리 상태'를 확인하는 데 필수적인 자료로, 부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 서류입니다.

등기부는 크게 세 부분으로 나뉩니다:

• 표제부: 부동산의 위치, 지번, 면적 등 기본적인 물리적 정보가 기록됩니다.
• 갑구: 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 소유권 이전, 소유자 변경 내역 등이 포함됩니다.
• 을구: 소유권 외의 권리 사항이 기록됩니다. 저당권, 전세권, 지상권 등이 여기에 해당합니다.

 

 

대장

 

대장은 부동산의 물리적 및 행정적인 상태를 기록한 문서입니다. 대장에는 토지대장, 건축물대장, 임야대장 등이 포함되며, 부동산의 면적, 용도, 지목, 구조 등 물리적 특성이 상세히 기록되어 있습니다. 대장은 부동산의 '물리적 상태'를 파악하는 데 유용합니다.

대장은 크게 다음과 같이 구분됩니다:

• 토지대장: 토지의 지목, 면적, 경계, 소유자 등을 기록한 문서입니다.
• 건축물대장: 건축물의 구조, 용도, 층수, 연면적, 준공연도 등을 기록한 문서입니다.

건축물대장은 또 크게 표제부와 전유부로 나뉩니다.

표제부는 건축물대장의 첫 번째 부분으로, 건축물의 기본적인 물리적 정보와 행정적인 사항이 기록되어 있습니다. 표제부에는 건물 전체에 대한 정보가 포함되며, 다음과 같은 주요 내용이 기록됩니다.

전유부는 주로 공동주택(예: 아파트, 오피스텔)에서 중요한 부분으로, 각 세대(또는 호실)별로 나누어진 구역의 상세 정보를 기록합니다. 전유부는 개별 소유자가 소유한 특정 부분에 대한 정보를 제공하며, 다음과 같은 내용이 포함됩니다.

 

• 임야대장: 임야의 지목, 면적, 경계 등을 기록한 문서로, 주로 산림과 관련된 토지에 사용됩니다.

 

 

 

 

 

2. 등기부와 대장을 볼 때 주의해야 할 점

 

등기부 확인 시 주의사항

1. 소유권 확인: 등기부 갑구를 통해 현재 소유자가 누구인지, 이전 소유자와의 관계 등을 확인해야 합니다. 소유권 이전이 불분명하거나 소유자가 여러 명인 경우, 거래에 주의가 필요합니다.
2. 권리 침해 여부 확인: 을구를 통해 부동산에 설정된 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이러한 권리가 있는 부동산은 거래 후에도 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 해당 권리의 해제를 확인한 후 거래를 진행해야 합니다.
3. 위조 및 변조 여부 확인: 등기부 등본이 위조되거나 변조되지 않았는지 확인하기 위해, 발급 날짜와 일치하는 최신 자료를 확인하는 것이 중요합니다. 등기부 등본은 직접 발급받아야 하며, 신뢰할 수 없는 출처의 등본은 피하는 것이 좋습니다.

대장 확인 시 주의사항

1. 부동산의 실제 상태와 일치 여부 확인: 대장에 기록된 부동산의 용도, 면적, 구조 등이 실제 상태와 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 건축물대장을 통해 건물의 구조나 용도가 정확히 기재되어 있는지, 불법 건축물 여부 등을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
2. 변경 이력 확인: 대장에는 과거의 변경 이력이 기록되어 있습니다. 건축물의 용도 변경, 증축 여부 등을 통해 부동산의 가치를 판단할 수 있으며, 이러한 사항을 놓치지 말아야 합니다.
3. 대장의 최신성 확인: 대장 역시 최신 정보를 기반으로 해야 합니다. 대장을 열람할 때는 최근까지의 변경 사항이 반영된 최신 자료인지 확인해야 합니다.

 

3. 결론

 

등기부와 대장은 각각 부동산의 법적 상태와 물리적 상태를 나타내는 중요한 서류입니다. 부동산 거래 시 이 두 문서를 모두 꼼꼼히 확인함으로써 거래의 안전성을 높일 수 있습니다. 등기부에서는 소유권 및 권리 관계를, 대장에서는 부동산의 물리적 상태를 정확히 파악하는 것이 핵심입니다. 각각의 문서를 확인할 때는 위에서 언급한 주의사항을 반드시 숙지하여 안전하고 성공적인 부동산 거래를 진행하시길 바랍니다.