홈플러스 사태, MBK의 먹튀 논란이 나오는 이유

 
 
최근 홈플러스와 MBK파트너스가 법정관리(회생절차)를 신청하면서 많은 사람들이 궁금해하고 있습니다. "홈플러스가 망하는 건가?" "대형마트 사업이 어려운 건가?" 다양한 이야기가 나오고 있는데요. 사실 이번 사태의 핵심은 "부동산 리츠(REITs) 구조"에 있습니다.
이번 글에서는 홈플러스가 왜 법정관리를 신청했는지, 리츠가 어떤 구조인지, 그리고 어떻게 이런 사태가 벌어진 건지 알기 쉽게 정리해 보겠습니다.
 

 

목차 
 

1. 홈플러스와 MBK, 왜 갑자기 법정관리를 신청했을까?
2. 부동산 리츠(REITs), 대체 뭐길래?
3. 리츠는 왜 위기에 빠졌을까?
4. MBK파트너스, 먹튀 논란이 나오는 이유
5. 어떻게 MBK는 빠져나갈 수 있는가?

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1. 홈플러스와 MBK, 왜 갑자기 법정관리를 신청했을까?

 
홈플러스가 법정관리를 신청한 가장 큰 이유는 부동산 리츠(REITs)를 통한 자금 조달 구조가 무너졌기 때문입니다.
MBK파트너스는 2015년 홈플러스를 인수한 후, 자금을 마련하기 위해 홈플러스의 부동산을 리츠(부동산 투자회사)에 매각했습니다.
즉, 건물과 땅을 판 돈을 운영자금으로 쓰고, 홈플러스는 그 건물을 다시 빌려서(임대) 쓰는 구조였던 것이죠.
하지만 최근 금리 상승, 소비 둔화, 부동산 경기 침체가 겹치면서 홈플러스가 리스료(임대료)를 감당하기 어려워졌고, 리츠 역시 대출을 갚지 못하는 상황이 되었습니다.
결국 채무를 조정하기 위해 법정관리(회생절차)를 신청한 것입니다.

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2. 부동산 리츠(REITs), 대체 뭐길래?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산을 사서 임대료를 받고, 그 수익을 투자자들에게 나눠주는 부동산 투자 회사입니다. 홈플러스 사례를 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.
 

1) 홈플러스가 대형마트 건물을 리츠에 매각

• 홈플러스는 대형마트 건물과 토지를 가지고 있었습니다.
• MBK파트너스는 이 부동산을 리츠에 팔고, 그 돈(수천억 원)을 홈플러스 운영자금으로 사용했습니다.

2) 리츠는 투자자와 은행에서 돈을 끌어모음

• 리츠는 부동산을 사기 위해 연기금, 보험사 같은 기관투자자와 은행에서 돈을 빌렸습니다.
• 즉, 투자자들의 돈 + 대출금을 합쳐서 홈플러스의 건물을 사들였습니다.

3) 홈플러스는 건물을 다시 빌려 쓰고 월세(리스료) 납부

• 홈플러스는 마트를 운영해야 하니까, 리츠에게 월세를 내면서 계속 그 건물을 사용했습니다.
• 리츠는 홈플러스에게 받은 월세로 투자자들에게 배당금을 지급하고, 은행 대출도 갚는 구조였습니다.

📌 쉽게 말하면?
"내가 집을 팔고 돈을 챙긴 다음, 그 집을 다시 전세로 살아가는 것"과 비슷한 구조입니다.
홈플러스는 건물을 팔아서 돈을 마련했지만, 결국 매달 월세(리스료)를 내야 하는 부담이 생긴겁니다.

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3. 리츠는 왜 위기에 빠졌을까?

처음에는 괜찮아 보였던 리츠 구조가 왜 갑자기 흔들리게 된 걸까요?
 

1) 홈플러스의 매출 부진 → 월세 납부 어려움

• 요즘 대형마트 업계가 전반적으로 어려워지고 있습니다.
• 온라인 쇼핑 증가, 경기 침체, 소비 둔화 등의 영향으로 홈플러스 매출이 줄어들었고, 자연스럽게 리스료(월세)를 내기가 힘들어졌습니다.

2) 금리 상승 → 리츠의 대출 이자 부담 증가

• 리츠는 건물을 살 때 은행 대출을 많이 활용했습니다.
• 그런데 최근 몇 년 동안 금리가 급등하면서, 리츠가 갚아야 할 대출 이자가 크게 늘어났습니다.
• 홈플러스에서 월세를 못 받으니, 리츠도 대출 이자를 감당하기 어려워졌습니다.

3) 부동산 시장 침체 → 건물 매각도 어려움

• 만약 건물 가격이 올랐다면 리츠는 건물을 팔아서 빚을 갚을 수도 있었을겁니다.
• 하지만 요즘 부동산 경기가 좋지 않아 건물을 팔아도 기대만큼 수익이 나지 않습니다.
• 결국 리츠는 "월세도 못 받고, 건물도 못 팔고, 대출 이자만 늘어나는" 악순환에 빠진 겁니다.

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4. MBK파트너스, ‘먹튀’ 논란이 나오는 이유는?

 
MBK파트너스는 2015년 영국 테스코(Tesco)로부터 홈플러스를 약 7조 2천억 원에 인수했습니다.
하지만 MBK가 자기 돈으로 7조 원을 다 낸 것이 아닙니다.
대부분 대출과 투자자들의 돈(차입 매수, LBO 방식)을 활용해 인수했죠.

LBO(차입 매수, Leveraged Buyout)란?
기업을 인수할 때 대부분의 자금을 대출로 조달하고, 나중에 인수한 회사의 자산을 팔거나 수익으로 대출을 갚는 방식입니다. 즉, MBK가 자기 돈을 적게 들이고 홈플러스를 인수한 후, 홈플러스의 자산을 팔아서 돈을 회수하는 전략을 썼다는 것입니다. 

 
고려아연은 MBK파트너스의 최근 인수 시도에 대해 오랫동안 이러한 우려를 표명해 왔습니다.
비판론자들은 사모펀드 사업 모델에 내재된 단기주의가 문제의 원인이라며, 미국에서 사모펀드가 통제하는 기업들이 점점 더 많이 파산하고 있다고 지적합니다.
업계 관계자는 "MBK가 고려아연을 인수하게 되면 10년 뒤 홈플러스와 같은 운명이 될 수 있다"고 경고했습니다.

 
 
MBK는 홈플러스를 인수한 후, 부동산을 팔고, 배당을 받으며 엄청난 돈을 챙겼습니다.
반면, 홈플러스는 건물을 팔고도 임대료를 내야 하고, 대출 부담까지 떠안게 됐습니다.
MBK는 자산을 팔아서 투자금을 회수했지만, 홈플러스는 남은 빚과 비용 부담만 커진 상황인것입니다.
 
결국 홈플러스가 위기에 빠지자, MBK는 법정관리(회생절차) 신청으로 발을 빼려 한다는 것입니다.
직원 구조조정, 매장 축소로 소비자 서비스 품질도 낮아져 브랜드 가치의 하락도 우려됩니다.
이런 이유로 사람들은 MBK가 홈플러스를 살리려는 게 아니라, 단기 이익을 챙기고 빠져나간 ‘먹튀’ 투자자라는 비판을 하고 있는 것입니다.

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5. 왜 MBK는 빠져나갈 수 있을까?

 
MBK파트너스는 홈플러스가 법정관리를 신청하면서 부실 책임을 회피하고, 투자금을 보호하려 한다는 비판을 받고 있습니다.
그렇다면 회생절차를 밟으면 MBK가 어떻게 빠져나갈 수 있는지 살펴보겠습니다.
 

1. 법정관리(회생절차)란?

법정관리(회생절차)란, 기업이 부채를 감당하기 어려울 때 법원이 개입해서 부채를 조정하고 회생할 기회를 주는 제도입니다.
즉, 기업이 파산하지 않도록 돕는 구조조정 과정인데요.
이 과정에서 법원은 채무(부채) 조정을 진행하고, 회생 계획에 따라 일부 부채를 탕감(감면)하기도 합니다.
📌 즉, MBK가 홈플러스를 회생절차로 넘기면, 홈플러스의 부채 부담이 줄어들거나 조정될 가능성이 큼.

 

2. MBK가 빠져나갈 수 있는 이유

 

(1) 홈플러스의 부채를 법원에서 조정 가능

• 법정관리(회생절차)에 들어가면 채권자(은행, 리츠 투자자)들과 협상을 통해 부채를 조정할 수 있습니다.
• 즉, 홈플러스가 은행에 갚아야 할 돈(대출), 리츠에 내야 할 월세(리스료) 등을 조정하거나 일부 탕감받을 가능성이 있습니다.
• 반면, MBK는 이미 부동산 매각과 배당을 통해 자신들의 투자금은 상당 부분 회수한 상태이기 때문에 큰 손실을 보지 않을 수 있습니다.

(2) MBK는 법적으로 ‘대주주’가 아닐 가능성이 큼

• MBK는 홈플러스를 직접 소유하는 것이 아니라, 투자펀드를 통해 인수한 구조입니다.
• 보통 사모펀드는 기업을 ‘완전 소유’하는 것이 아니라 특정 지분을 가진 형태로 운영합니다.
• 즉, 법적으로 홈플러스의 직접적인 채무 책임이 MBK에 가지 않을 가능성이 큽니다.

(3) MBK는 이미 투자금 대부분을 회수한 상태

• MBK는 홈플러스를 인수한 후, 부동산을 팔아 현금을 확보하고, 배당을 받아 투자금을 회수했습니다.
• 즉, 이미 자신들의 투자금은 상당 부분 회수한 상태이기 때문에, 홈플러스가 법정관리에 들어가더라도 MBK는 큰 손실이 없습니다.
• 오히려 법정관리 이후 채무를 조정해서 홈플러스가 살아난다면, MBK는 남은 지분을 팔아 추가 이익을 볼 가능성도 있음.

(4) 홈플러스가 법정관리 후 매각되면 MBK는 또 돈을 벌 가능성

• 법정관리 후 홈플러스가 새로운 투자자(이마트, 롯데마트 등)에 매각될 가능성이 있습니다.
• 만약 홈플러스가 매각되면, MBK는 남아 있는 지분을 매각하면서 또 한 번 돈을 벌 수 있습니다.

 

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